월세 받으면 세금 내나 — 주택임대소득 신고 기준

소득세법은 주택임대소득의 과세 범위를 주택 수로 나눠 정합니다. 여기서 주택 수는 **부부 합산**입니다.

**1주택자** — 월세를 받아도 원칙적으로 비과세입니다. 다만 예외가 있습니다. **기준시가 12억원을 초과하는 고가주택**이거나 **국외 주택**을 임대하면 과세됩니다.

**2주택자** — 월세는 과세됩니다. 다만 전세보증금에 대한 간주임대료는 과세하지 않습니다.

**3주택 이상** — 월세는 물론이고 **전세보증금도 간주임대료로 계산해 과세**합니다.

여기서 자주 걸리는 것이 <나도 모르게 2주택>이 되는 경우입니다. 상속받은 지분, 배우자 명의 주택, 오피스텔의 주택 여부 등을 확인해야 합니다.

• 1주택 — 비과세 (기준시가 12억 초과 고가주택·국외주택은 과세)
• 2주택 — 월세 과세, 전세 간주임대료 비과세
• 3주택 이상 — 월세 + 전세 간주임대료 모두 과세
• 주택 수 — 부부 합산

전세는 월세를 받지 않으니 소득이 없어 보입니다. 그런데 보증금을 은행에 넣어 두면 이자가 생기므로, 세법은 이를 소득으로 간주합니다.

**3주택 이상**부터 적용되며, 보증금 합계에서 **3억원을 공제**한 뒤 일정 비율(정기예금 이자율)을 곱해 계산합니다. 소형주택은 주택 수와 보증금 계산에서 제외되는 특례가 있습니다.

계산식이 복잡해 보이지만 요점은 이렇습니다. 전세보증금 합계가 3억원 이하라면 간주임대료가 0입니다.

반전세(보증금 + 월세)라면 월세와 간주임대료를 합쳐 계산합니다.

주택임대소득이 **연 2천만원 이하**라면 종합과세와 분리과세 중 유리한 쪽을 선택할 수 있습니다.

**종합과세** — 다른 소득과 합산해 기본세율(6~45%)을 적용합니다. 다른 소득이 적다면 낮은 세율이 적용되어 유리할 수 있습니다.

**분리과세** — 임대소득만 떼어 **14%** 세율을 적용합니다. 다른 소득이 많아 높은 세율 구간에 있다면 이쪽이 유리합니다.

분리과세에서는 필요경비와 기본공제가 적용됩니다. **등록임대사업자**라면 필요경비율과 기본공제가 더 크게 인정되어 세금이 줄어듭니다.

2천만원을 넘으면 선택권 없이 종합과세입니다. 다른 소득과 합산되어 세율이 올라갈 수 있습니다.

어느 쪽이 유리한지는 다른 소득 규모에 따라 갈리므로, 두 경우를 모두 계산해 비교하는 것이 정확합니다.

주택임대소득이 있으면 **사업자등록**을 해야 합니다. 소득세법상 의무이며, 임대 개시일로부터 20일 이내에 신청합니다. 하지 않으면 가산세가 부과됩니다.

여기서 두 가지를 구분해야 합니다.

**세무서 사업자등록** — 소득세법상 의무입니다. 임대소득이 있으면 해야 합니다.

**지자체 임대사업자 등록(민간임대주택법)** — 선택입니다. 등록하면 세제 혜택이 커지는 대신 임대료 인상 제한(5%)과 의무임대기간 같은 의무가 따릅니다.

신고는 **다음 해 5월 종합소득세 신고** 때 함께 합니다. 분리과세를 선택하더라도 이때 신고합니다.

국세청은 전월세 확정일자 자료와 임대차 신고 자료를 통해 임대 현황을 파악하고 있습니다. 신고하지 않으면 나중에 가산세와 함께 추징될 수 있습니다.

**건강보험료** — 임대소득이 생기면 건강보험료에 영향을 줍니다. 직장가입자의 피부양자였다면 자격을 잃고 지역가입자가 될 수 있습니다. 세금보다 보험료 부담이 더 클 수도 있으니 미리 확인하세요.

**필요경비** — 종합과세를 선택하면 실제 지출한 경비를 공제받을 수 있습니다. 재산세, 종합부동산세, 대출이자, 수선비, 중개보수 등이 해당합니다. 영수증을 보관하세요.

**보증금 증액분** — 계약 갱신으로 보증금이 오르면 간주임대료 계산에 반영됩니다.

**1주택 비과세라도** 고가주택 여부는 매년 공시가격에 따라 달라집니다. 기준시가가 12억원을 넘어서면 그해부터 과세 대상이 됩니다.

임대소득이 종합소득에 합산될 때의 세액은 이 사이트의 종합소득세 계산기로 가늠해 볼 수 있습니다.